Ingatlant árusít, vagy vásárláson gondolkodik? Cikkünkben összeszedtük a leggyakoribb kérdéseket, tudnivalókat és (tév)hiteket az ingatlan vásárlással kapcsolatban. Milyen plusz költségekkel kell számolni eladás során? Mik a kötelező tartalmi elemek? Lehetséges-e ügyvéd nélkül szerződni?
Az ingatlan adásvételi szerződést megkötni nem szabad elhamarkodottan, hiszen rengeteg konkrétum van amit le kell fektetni a dokumentumban.
Ingatlan adásvételi szerződés tartalma
Mit kell tartalmaznia az adásvételi szerződésnek?
- Az eladó és a vevő személyes adatait
- A tárgy ingatlan adatait
- Az átruházás feltételeit (tulajdonjog fenntartás, stb.)
- Hitelezés részleteit
- Érvényesítő elemeket: ügyvédi ellenjegyzés, aláírás, keltezés
- A vételárat és a fizetési módot
Személyes adatok közé tartoznak: név, anyja neve, lakcím, születési hely és idő, személyazonosító jel, adóazonosító szám. Cégek esetében pedig a szervezet neve, statisztikai azonosítója, cégbírósági bejegyzésének száma és székhelye kell, hogy szerepeljen a dokumentumon.
Az 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról alapján fontos, hogy az érintett ingatlan pontos megjelölését, azaz nem az utca és házszám alapú címet, hanem a helyrajzi számot is tartalmaznia kell az adásvételinek. A helyrajzi számot ezen a térképen megnézheti.
Ha a helyrajzi számon nem csak ingatlan de termőföld is található, úgy külön nyilatkozat szükséges annak hasznosítására vonatkozóan.
Ha az ingatlan újonnan épült, akkor csatolandó a lakás vagy ház kivitelezési terve, az alapító okirat és a műszaki átadás-átvétel időpontjai és feltételei.
Tartalmaznia kell továbbá:
- A bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,
- A szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.
- Az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát,
A szerződés megkötésének feltételei
Nem csak a dokumentum tartalmi és formai teljesülésén múlik az ingatlan adávételi szerződés érvényessége. Egyértelműnek tűnhet az alábbi pont is: az eladónak a földhivatalnál bejegyzett tulajdonosként kell szerepelnie adott ingatlan esetében.
Az eladó köteles az adásvételi szerződés megkötése előtt részletesen tájékoztatni a vevőt az ingatlan részletes tulajdonságairól, alapvető hibáiról, az esetleges terhekről. Ilyen lehet például – lakás esetében – a házirend, vagy bármilyen esetében az alaprajz.
Fontos tisztázni a pontos vételárat, a fizetési módokat és az ütemezést is. A birtokba adás csak akkor valósul meg teljes mértékben, ha a teljes vételár kifizetésre került.
Mivel nem gyakori eset, hogy egy ingatlan megvásárlása önerőből azonnal megtörténhet, fontos a hitelezési feltételeket is tisztázni, hiszen a hitelezési feltételek szorosan összefüggnek az adásvételi egyes pontjaival. Tájékozódjunk a bankok különböző feltételeiről, mert egyes kereseti vagy ütemezési problémák esetén a bank elállhat az összeg rendelkezésre bocsátásától.
Ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül
Ingatlan adásvételi szerződés csak akkor köthető, ha azt ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzéssel látja el. Ekkor válik teljes bizonyító erejű okirattá az adásvételi. A szerződés bár létrehozható ügyvéd nélkül, az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének nélkülözhetetlen feltétele ügyvéd vagy közjegyző közreműködése, így nem érdemes kihagyni jogi személyt a folyamatból.
Sokan a saját, ismerős ügyvéd ismerősre gondolnak először, ha ingatlant szeretnének eladni, vagy vásárolni. Ennél azonban célszerűbb egy ingatlan specialista ügyvéd felfogadása, aki napi szinten, rutinszerűen foglalkozik ingatlanügyekkel.
Az adásvételi formai követelményei
Az ügyvéd nem csak egy szükséges plusz lépcső, aki ellenjegyzéssel teszi hivatalossá a dokumentumot, hanem egy nagyon fontos tanácsadó is a folyamatban: miatta lesz gördülékeny az eladás menete. Az ingatlan ügyvéd mindkét felet képviseli, és a lehető legjobb együttműködést garantálja az érintett felek között.
A szerződés formai követelményeit ő felügyeli, csakúgy mint:
- Keltezés ideje és helye
- Minden lapján azonosítható aláírás a felekről
- Üzletkötői minőségek jelölése
- Minden résztvevő (tanúk, ellenjegyző, felek) kézjegye
Ingatlan adásvételi szerződés buktatói
Mik a buktatók? Ebben a bekezdésben nem arra kell gondolni, hogy hol a legkönnyebb átverni a másik felet – hanem, hogy a szerződés mely pontjaiban vannak legtöbbször hibák vagy hiányosságok.
Haszonélvezeti jog
Az ingatlan értékét – és ezáltal az illeték mértékét – csökkenti, ha az ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve. Ennek lényege, hogy
- Az ingatlant határozott vagy határozatlan ideig harmadik személy használhatja, bérbe adhatja, hasznait szedheti
- A haszonélvezeti jog nem szűnik meg tulajdonos váltásakor
- Ez azt jelenti, hogy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlásakor, bár miénk az ingatlan, a beköltözés a haszonélvezeti jog megszűnéséig nem lehetséges
A haszonélvezeti jog szintén bejegyzendő a helyi földhivatalban, ezáltal az ingatlan tulajdoni lapján szerepel – érdemes ezt tüzetesen átnézni. Ha tehermentes ingatlant szeretnénk vásárolni és így is állapodtunk meg a tulajdonossal, akkor mindenképpen figyeljünk arra, hogy ha haszonélvezeti jog van bejegyezve a tulajdoni lapon, arról a haszonélvezőnek külön dokumentumban, vagy az adásvételi szerződés külön pontjában egyértelműen le kell mondania.
Olvasson részletesebben a haszonélvezeti jogról.
Elővásárlási jog
Fentebb már írtuk, hogy a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy az eladó milyen arányú tulajdonosa az ingatlannak: egyedüli, ½, ⅓, stb. Ennek megfelelően csak az adott tulajdoni hányad kerülhet eladásra. Viszont ilyenkor nem adható el egyből a tulajdonosi hányad: ha több tulajdonos van, akkor a tulajdonostársak elővásárlási jogot élveznek az ingatlanra.
Ahhoz, hogy az ingatlan eladható legyen, szükséges a többi tulajdonos lemondó nyilatkozata, melyben kifejezik és aláírják, hogy nem tartanak igényt az adott hányad megvásárlására. Vevőként fontos rákérdezni arra, hogy ez megtörtént-e: máskülönben az ingatlan nem bocsátható eladásra.
Vannak kivételek is az elővásárlási jog alól: ilyen lehet például egy közös garázs, melyben mindenki a saját parkolóhelye alapján rendelkezik tulajdoni hányaddal. Bizonyos parkolók esetében ez akár 1/50-es tulajdoni hányadot eredményezhet: azaz 49 lemondó nyilatkozatra volna szükségünk a parkolóhely eladásához. Ilyen esetekben (15 tulajdonos felett) a törvény eltekint a lemondó nyilatkozatok beszerzésétől.
Mit jelent a tulajdonjog fenntartás és a függőben tartás?
Amíg nem történik meg a teljes vételár kifizetése, addig a felek kérvényezhetik, hogy a földhivatal ne jegyezze be a vevő tulajdonjogát. Ezt nevezik függőben tartásnak: ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az eladó tulajdonjoga fenntartott egészen addig, míg a vételár nincs kiegyenlítve. A földhivatal sikeres teljesítés esetén legkésőbb 6 hónap múlva ismét intézkedik, a bejegyzésre azonban csak egyszer számolják fel az ügyintézési díjat (6600 Ft).
Ha hat hónapnál több időbe telik a vételár kiegyenlítése, a tulajdonjog fenntartása az egyetlen választható opció. Ez esetben a földhivatal csak a tulajdonjog fenntartás tényét (igényét) jegyzi be, a tulajdonos személye pedig szintén változatlan marad.
Mindkét esetben fontos kitétel, hogy az eladó ne dönthessen másképp a vevő személyét érintően a fenti időszakokban. A tulajdonjog bejegyzési engedély az ügyvédnél kerül letétbe, aki ellenjegyzésével csak a vételár megtérítése után adja azt be a földhivatalba.
Ingatlan adásvételi szerződés díja
Milyen költségekkel jár az ingatlan eladása?
Az eladó részéről:
- Ingatlaniroda, ingatlanos munkadíja/sikerdíja
- Átadással és ingatlanjog rendezéssel kapcsolatos költségek, úgy mint
- Esetleges elmaradt díjak és közös költség
- 15%-os SZJA fizetési kötelezettség a tiszta jövedelem után (5 éven belüli eladás esetén)
- Energetikai tanúsítvány elkészítése
A vevő részéről:
- Szerződéskötés költségei
- Ügyvédi költség
- 4%-os vagyonszerzési illeték (4 millió forint alatt csak 2%-os az illeték)
- Földhivatal nyilvántartási díja (6600 Ft)
- Tulajdoni lap lekérése (0-1000 Ft)
A vételár kiegyenlítése
Az összeget az eladónak lehetősége van nem saját, hanem harmadik személy bankszámlájára kérni, viszont nyilatkoznia kell arról, hogy az utalást elfogadja adott bankszámlaszámra is.
Hazánkban a készpénzes fizetés nem jellemző lakóingatlan vásárlása esetén, ha azonban mégis erre kerülne sor, akkor javasoljuk, hogy mindenképpen ügyvéd jelenlétében történjen meg a vételár hiánytalan átadása és tanúzása.
Előleg vagy foglaló?
Mindkét fogalom beleszámít az ingatlan vételárába, viszont korántsem mindegy, hogy vevőként vagy eladóként melyik mellett kötelezzük el magunkat. Az előleg bármikor díjmentesen visszakapható, az elállás jogkövetkezmény nélkül jár. A foglalót viszont elveszíthetik a felek, ha önkényesen hátrálnak ki a szerződésből.
Az ingatlan adásvételi szerződésben mindenképpen érdemes ezek mértékét megállapítani. Se az előlegnek, se a foglalónak nincsen törvénnyel megszabott alsó- vagy felső értékhatára. Átlagosan az ingatlan értékének 10%-át szokták rögzíteni. Fontos, hogy nem kötelező előleg vagy foglaló meghatározása.
Olvassa el cikkünket: foglaló vagy előleg?
Összefoglalás: lakás adásvételi szerződés menete
- Ellenőrizzük a személyes okiratok érvényességét
- A megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját
- Ellenőrizzük, hogy van-e bejegyzett haszonélvezeti jog az ingatlanra
- Tájékozódjunk a banki hitelek feltételeiről
- Fogadjunk ingatlanjogban jártas ügyvédet
- Szerződéskötés
- Vételár kiegyenlítése
