Az utóbbi években olyan változásoknak lehettünk szemtanúi a világban, amelyhez foghatóra már rég nem volt példa. A koronavírus alapjaiban változtatta meg az életminőségünket és ráerősített az egyébként is aktív gazdasági változásokra többek között az ingatlanpiacon is.
Sokféle véleményt lehet olvasni az interneten, hogy mi várható a következő években, sokszor teljesen ellentéteseket is, így az ember jogosan bizonytalanodik el azzal kapcsolatban, mit is kellene csinálnia: vásároljon ingatlant vagy inkább várjon? Megfelelő idő ez az eladásra? Be fognak esni az árak?
A jövőt senki sem tudja megjósolni, így mi sem vállalkozunk erre, de megpróbálunk ebben a cikkben egy betekintést adni a háttérben zajló folyamatokra, ami alapján mindenki kialakíthatja a maga véleményét a helyzetről.
Ingatlanpiac körkép: betekintés
Az ingatlanpiac alapvetően egy lassan változó iparág, ezért tekinthető az ingatlan viszonylag stabil befektetésnek, azonban az utóbbi másfél évben szokatlanul gyors változásokat tapasztalhattunk. Ahhoz, hogy a teljes képet lássuk, érdemes visszaugranunk bő egy évtizedet 2008-ig.
A 2008-as gazdasági világválság az amerikai ingatlanpiacról indult ki és hamar elérte hazánkat is. A 2013 végére közel 30%-kal esett vissza a lakások ára és több mint 40%-os keresletcsökkenés alakult ki. Mindenki eladni akart, amíg nem késő. 2014-től azután a bankok megjelentek a kedvezményes hitelekkel, 2015 közepétől pedig beindult a CSOK, illetve az egyéb családi otthonteremtési támogatások, aminek eredményeképpen megindult a kereslet és az ingatlanpiac erőteljes fellendülésbe kezdett.
Olyannyira, hogy 4 év alatt országos átlagban megduplázódtak, de sok helyen megtriplázódtak a négyzetméterárak, a tranzakciók száma pedig 80%-ot emelkedett. Az ütemes emelkedés 2019 nyarának végére érte el a tetőpontját, hosszú évek óta ekkor mért először trendfordulót a KSH. 2019 végén pedig jött a koronavírus, ami letarolta a piacot.
Ingatlanárak alakulása: mi várható?
A koronavírus hatására az egyébként is csökkenő kereslet közel a felére esett vissza, ezen kívül 2020-ban véget ért a kedvezményes új építésű-ÁFA, így az ismét 27% lett. Ez visszavette a lakásépítési kedvet is: 22%-kal kevesebb építési engedélyt adtak ki a hatóságok az előző évhez képest.
Mindenki azt gondolta, most kipukkant a lufi, vége a rohamos áremelkedésnek, azonban a várakozásokkal ellentétben érdekes dolognak lehettünk szemtanúi. Bár 2020 első negyedévében 3,4%-kal csökkent a használt lakások ára, ez a második negyedévben vissza is pattant, a harmadik negyedév végére pedig már 1,4%-kal a tavalyi árszint fölött volt. Az új lakások árának emelkedése 6%-kal zárta ugyanezt az időszakot (KSH).
Az a helyzet ugyanis, hogy ez a recesszió más, mint a 2008-as: ennek inkább egészségügyi mozgatórugói vannak, mint pénzügyi, ez pedig anyagilag inkább bizonytalanságot szül, mint pánikot. Ennél fogva aki tehette, kivárásra rendezkedett be, az eladók kitartották az árakat, a vevők pedig elnapolták a vásárlást, de a problémája egyik félnek sem szűnt meg.
Év vége felé aztán kezdett körvonalazódni, hogy nem következnek be a várva várt 20-30%-os áresések, ráadásul októberben a kormány új otthonteremtési kedvezményeket jelentett be, valamit 2021-től újra életbe léptette az 5%-os áfát. Ennek januárra meg is lett a hatása, ugyanis január második hetében robbanásszerűen tért vissza a kereslet, az árak pedig egy-két lokális esettől eltekintve (pl. VII. kerület az Airbnb miatt) gyakorlatilag változatlanok maradtak.
Lakásárak alakulása
Érdemes tudnunk azonban még egy sajátosságról ahhoz, hogy a teljes képet lássuk: a karantén hatására felértékelődött ugyanis a kert jelenléte. A kereslet jól láthatóan a családi házak felé tolódott el a lakások felől, ezzel együtt pedig csökkent Budapest részesedése az ingatlanpiacból a megyeszékhelyek, községek javára. Utóbbinak az oka szintén az áremelkedésben keresendő, hiszen olyan szintre emelkedtek a budapesti családi házak árai, hogy az már sok embernek megfizethetetlen volt, ezért inkább úgy döntöttek, bevállalják a plusz fél-egy óra utazást a városig cserébe egy élhető és megfizethető környezetért.
A tömeges home office bevezetése pedig megoldotta az ingázás kérdését is. Az alábbi ingatlanárakra vonatkozó grafikonból közvetetten látható a megyeszékhelyek és városok térnyerése Budapesttel szemben.
Eléri a recesszió az ingatlanpiacot?
A jövőt senki nem tudja megjósolni, sajnos mi sem, ezért csak a fent részletezett adatokból tudunk következtetéseket levonni. Az, hogy 2020-ban a várt hatalmas árzuhanások nem következtek be, ami arra enged következtetni, hogy az emberek valóban másképp állnak ehhez a válsághelyzethez, mint a korábbihoz.
Látható, hogy a legjellemzőbb stratégia a kivárás és egyre távolabb kerülünk a sokat emlegetett 2012-13-as árszinttől. A kormányzati otthonteremtési támogatások, illetve az 5%-os ÁFA pörgeti a kivitelezéseket, az emberek pedig egyre nagyobb arányban keresik a családi házakat és kertes lakásokat. Az általános piaci szabályok szerint pedig keresleti piacon az árak emelkednek, az új építésű ingatlanok áremelkedése pedig húzza magával a használtlakás-piacot is, mint ahogy 2016 és 2020 között láthattuk.
Ami most újdonság a korábbi tapasztalatokhoz képest az a “vidék” térnyerése, hiszen a home office lecsökkentette a fővároshoz való közelség igényét, egy vidéki családi ház pedig sokkal megfizethetőbb, illetve a Budapesten jellemző lokális sajátosságok (pl. a VII. kerület áresése), amely elsősorban a turizmus visszaesésének köszönhető. Ezek alapján feltételezhetjük, hogy amint visszaállunk a régi kerékvágásba, nagy valószínűséggel a piac is visszaáll majd, a turizmus is újra erőre kap, valamint megjelennek azok az ingatlanvásárlók is, akik évekkel elhalasztották a vásárlást, mert nem sürgős nekik.
A nagy kérdés az, hogy ez meddig húzódik majd el. Mindenesetre azt javasoljuk, hogy aki eladni vagy vásárolni készül, tájékozódjon minél több forrásból és a fent részletezett adatokból, tendenciákból mindenki vonja le a saját következtetéseit, hogy a számára lehető legmegfelelőbb döntést hozhassa meg.
