A befektetési ötletek egyik örökzöld tagja az ingatlanbefektetés – úgy néz ki, hogy nem megy ki a divatból, hanem tartósan ott van a legfelkapottabb befektetési módszerek között. Persze mindig van egy aktuális trend: manapság a kriptodevizák korát éljük, vagy, hogy az állampapír befektetés tűnik a legjobb ötletnek, az ingatlanbefektetés azonban nem ennyire időszakos, inkább állandó.
Érdemes ránézned az ingatlanpiac alakulásáról szóló cikkünkre, mielőtt belevágsz az olvasásba.
Ingatlanbefektetés alapok
Az ingatlanbefektetés nem egy rövid távú befektetés, ezért érdemes előre tájékozódni a részletekről, megismerni a fő szempontokat és szakértő segítségét kérni.
Ingatlanba fektetni akkor lesz gyümölcsöző anyagilag, ha tudjuk, hogy mit akarunk elérni, mennyi idő alatt, és tisztában vagyunk azzal is, hogy mivel jár ez a hosszú távú befektetés: azaz mennyi munkaidőt vesz majd igénybe.
Foglalkoznunk ugyanis mindenképpen kell majd az ingatlannal, hiszen
- fel kell újítani, karban kell tartani
- illetékfizetési- és egyéb adminisztratív kötelezettségeinkek eleget tenni
- bérlőt és vevőt kell keresni
- be kell szedni a bérleti díjakat
- ad-hoc ügyeket kell intézni (pl. a bérlő elrontotta a zárat, vagy mivel nem fizette a díjat, ezért ki kell lakoltatni)
A befektetés menete
Először meg kell határozni a célokat, el kell dönteni, hogy milyen ingatlanba fektessünk be.
Kérdések, amiket érdemes feltenni magunknak:
- Továbbértékesítés vagy kiadás?
- Nyaraló, családi ház, vagy lakás?
- Belváros vagy népszerűsödő agglomeráció?
- Milyen a lakás állapota?
- Mennyit lehet rászánni a felújításra, home stagingre?
- Mennyire hosszú távú befektetés? Mi vele a cél? Kiadni, amíg felnő a gyerek, majd használatba venni? Végül később drágábban értékesíteni?
- Készpénz vagy hitel?
- Mennyire lehet szükség később a befektetett összegre?
Ezek fontos kérdések, amikkel behatárolhatóak az igények. Egy ház ugyanis nem olyan, mint egy részvény: nincs két ugyanolyan. Míg egy részvény volatilitása magas, és akár egy nap alatt 5-10%-ot is ingadozhat az értéke (a kriptovalutának pedig még sokkal többet), addig az ingatlané nem változik gyorsan, kockázatmentesebb – a jeleket pedig általában előre észre lehet venni.
Hátrány viszont, hogy míg a részvényektől gyorsan, könnyen lehet szabadulni és forgatni a pénzt, addig ez egy lakás esetén nem tehető meg. Ha pedig valamilyen oknál fogva szükség lenne a befektetett összegre, akkor az nem működik egyik napról a másikra. Sőt, azt sem lehet, hogy míg az értékpapíroknak eladható a töredéke is, addig egy lakásból nem lehet értékesíteni csak a hálószobát – az egész kerül megvásárlásra és eladásra is.
Ha tudunk válaszolni a fenti kérdésekre, akkor nincs más hátra, mint
- Kiválasztani a házat, megírni az adásvételi szerződést
- Befizetni a vagyonszerzési illetéket
- Felújítani
- Kiadni/meghirdetni eladásra
- Realizálni a hozamot
Ingatlanbefektetés hitelből?
A befektetési tanácsok közül a legfontosabb: ha ingatlanba fektetsz, azt ne hitelből tedd! Vagy csak akkor, ha már tudod, ki lesz a leendő vevő, Vannak fix hozamú ingatlanbefektetési formák is, amik mellé hitelkonstrukciót javasolnak.
Egy biztos: ha hitelfelvételen is gondolkozol, kérd pénzügyi szakértő segítségét!
Ingatlanbefektetés Magyarországon és külföldön
Azokon a területeken várhatóan növekedni fog majd az ingatlan értéke, ahol nagy beruházások történnek. Budapesten ilyen például Újbuda, ahol megannyi lakópark, közösségi ház épül. Vidéken pedig nagy népszerűségnek örvend például Debrecen, vagy a Balaton és környéke — a legnépszerűbb, legnagyobb vagy legszebb helyek Magyarországon.
Érdemes tehát ezt is szempontként figyelembe venni: Magyarország mely területein zajlanak értékteremtő munkálatok, amik akár turistákat, külföldieket is bevonzhatnak?
A külföldi ingatlanbefektetések is időnként nagy népszerűségnek örvendenek, a magyarok körében főleg a környező országok látogatottabb területei, leginkább a horvát tengerpart élvez nagy figyelmet.
Külföldi ingatlanokon a hozam is nagyobb lehet, de valószínűleg a költségek is magasabbra rúgnak majd: vagy fel kell bérelni egy külföldi property management céget, aki intézi helyettünk az ingatlan bérbeadását, vagy nekünk kell utaznunk esetleges baj esetén (főleg, hogy a tengerparton általában heti szinten váltják egymás a bérlők, hiszen nyaralásra használják a lakást).
Ingatlanbefektetés megtérülése
Különböző ingatlanbefektetési kalkulátorokkal lehet megnézni, hogy milyen megtérülésre számíthatunk. Az ingatlanbefektetés hozama viszont általában nem ilyen könnyen kiszámolható, hiszen nem várt külső tényezők (mint például 2000-es évekbeli világválság) befolyásolhatják az üzletet.
A megtérülésnél figyelembe kell venni a fogyasztói árindexet is – hiszen hiába van pár millió forint nyereségünk egy ingatlanon 10 év alatt, ha közben az infláció miatt a pénz is kevesebbet ér.
Az elmúlt években nőttek az árak, és a koronavírus sem hozta el a várt csökkenést. Az otthonteremtési kedvezmények, az építőipar növekvő árai egyelőre magasan tartják az ingatlan árait.
Összességében, ha a várható értéknövekedést is beleszámítjuk, az ingatlanbefektetés hozama elérheti a 7-12%- ot is évente.
Ingatlanbefektetés adózása
Ha új gazdára talál a befektetésünk, akkor míg vevőként illetékfizetési kötelezettségünk volt, eladóként adóznunk kell majd az ingatlan után.
Magánszemélyként 15%-os személyi jövedelemadót kell fizetni akkor, ha az ingatlaneladás a megszerzéstől számított 5 éven belül történik, továbbértékesítése pedig nyereséges.
Cégként többféle költséget lehet elszámolni, mint magánszemélyként, ezért az adóalap többféle módon is csökkenthető.
Ahhoz, hogy az ingatlaneladás nyereséges legyen, érdemes elgondolkodni a reklámozás módján (pl.: ingatlanközvetítő, affiliate marketing, stb.), hiszen ha megfelelő szemek elé sikerül juttatnunk, akkor jóval nagyobb profittal adhatjuk el, mivel túlkereslet lesz rá, ezáltal az árakat mi határozhatjuk meg, az alkupozíció nálunk lesz. Ez azonban már egy teljesen más téma, és külön cikket érdemel.
