A kormány családtámogatási programjai kapcsán az utóbbi években sokat lehetett hallani az ingatlan áfáról és ez most a 2021-től életbe lépő új otthonteremtési program miatt új lendületet kapott, hiszen január 1-től újra 5%-os lesz az új építésű ingatlanok áfája. De mit jelent ez pontosan? Mikor lényeges kérdés ez magánszemélyeknek és mikor ingatlanokkal foglalkozók számára? Összegyűjtöttük a legfontosabb információkat.
ÁFA törvény, ÁFA szabályai
Az általános forgalmi adó (röviden: ÁFA) a forgalmi adó egy fajtája, amelyet vevőként fizetünk az eladónak valamilyen áru vagy szolgáltatás megvásárlásakor. Ez azonban nem az eladó pénze, hanem az államé, így az eladóknak rendszeres időközönként el kell számolniuk ezzel az adóhivatal felé. A bruttó összeg a végösszeg, amit fizetünk, míg a nettó az áfával csökkentett összeg, ami az eladó tényleges bevétele.
Mi az a fordított ÁFA?
Fordított ÁFA 2006 januárja óta létezik a magyar jogrendben. Normál esetben a jogszabály úgy rendelkezik, hogy egy kereskedőnek előre ki kell fizetni az általa beszerzett termékek vagy szolgáltatások áfáját akkor is, ha azokat utána továbbértékesíti, ebben az esetben viszont azt később visszaigényelheti. Ilyenkor az eladó kvázi meghitelezi az összeget a végfelhasználónak, aki végső soron az áruja megvásárlásával viseli majd ezt a költséget.
A fordított ÁFA többek között ezt a problémát hivatott orvosolni úgy, hogy lehetőséget ad az árusnak nettó (tehát áfamentes) számlát kiállítani a vevő felé, amelyenek áfatartalmát aztán a vevő a saját áfabevallásában teljesíti. Fordított áfáról leginkább az építőipar és a mezőgazdaság kapcsán hallhatunk, azonban mivel ez az adózási forma csak gazdasági társaságok között működik, magánszemélyként új építésű ingatlan vásárlása esetén ezzel valószínűleg nem fogunk találkozni.
Az ingatlanvásárláskor fizetendő általános forgalmi adó nem egyenlő a vagyonszerzési illetékkel!
Az előbbi egy általános adó, amelynek tárgya az áruforgalomba hozott termékek (így az új ingatlanok is), az utóbbi pedig a vagyon megszerzésének a “díja”, amely magát a vásárlót terheli. Olvasson többet a vagyonszerzési illetékről.
Van-e különbség a lakás ÁFA és az ingatlan ÁFA között?
Alapszabályként megjegyezhetjük, hogy ha új építésű ingatlant vásárolunk, akkor áfát is fizetnünk kell utána függetlenül attól, hogy lakás, családi ház, üzlethelyiség, vagy esetleg építési telek a kiszemelt célpontunk. Alapesetben ennek mértéke 27%.
Ha azonban a kedvezményes 5%-os áfával szeretnénk élni, akkor figyelnünk kell, mert ez csak lakóingatlanokra vonatkozik, amelynek paramétereit az áfa törvény szabályozza. Ezért láthatjuk több helyen a lakás ÁFA kifejezést, amely nem az ingatlan típusára, hanem az 5%-os áfára hivatkozik.
Mi a helyzet az építkezés ÁFA-jával?
Az áfa törvény definíciója szerint egy ingatlannak az alábbi pontoknak kell együttesen megfelelnie, hogy az 5 százalékos áfa kulcs hatálya alá essen:
- az ingatlan nyilvántartás és a használatbavételi engedély szerint lakóingatlannak kell minősülnie
az ingatlan új vagy még építés alatt álló legyen
- hasznos alapterülete lakás esetén legfeljebb 150 m2, családi ház esetén legfeljebb 300 m2 lehet
- a kapcsolatos áfa szabályai szerint termékértékesítés, és ne szolgáltatásnyújtás legyen, így csak normál adásvétel vagy generálkivitelezés jöhet szóba
Ez utóbbi azt jelenti, hogy ha költségcsökkentés céljából úgy tervezünk építkezni, hogy azt mondjuk, bizonyos munkálatokat megcsinálunk mi magunk, akkor kiesünk a kedvezményes áfa hatálya alól. Csak úgy vehetjük ezt igénybe, ha generálkivitelezővel csináltatjuk a teljes folyamatot.
Hogyan csökkenthető a fizetendő ÁFA?
A fentiekből látható, hogy az ÁFA – jellegéből fakadóan – mindig a végfelhasználók költsége. Az ÁFA levonása és az ÁFA visszaigénylése a gazdasági társaságok adóoptimalizálási eszköze, így magánszemélyként nincs lehetőségünk ezt a terhet csökkenteni, csak ha a kedvezményes lakásáfa körébe eső ingatlant választunk.
Ha vállalkozásként szeretnék ingatlant értékesíteni, vásárolni, vagy bérbe adni, már több lehetőségünk van. Ha például ingatlanfejlesztők vagyunk, és házakat építünk értékesítés céljából, akkor a megvásárolt alapanyagok és alvállalkozók díjainak áfáját levonhatjuk az általunk fizetendő áfából.
Szemléltetésként tegyük fel, hogy az általunk építendő családi ház bekerülési költsége nettó 30 millió forint, amelynek 5%-os ÁFA tartalma 1.500.000 forint. Ezt az elkészülés után nettó 50 millió forintért értékesítjük, amelyre a vevőnk 2.500.000 forint áfát fizet. Ezt az összeget kellene befizetnünk az államkasszába, de mivel építéskor mi is kifizettünk másfél millió forintnyi áfát, élhetünk az áfa levonási jogunkkal, így csak a két összeg különbözetét, 1.000.000 forintot kell befizetnünk.
Az ÁFA visszaigénylésére akkor van lehetőségünk, ha az adóelszámolási időszak végén több áfát fizettünk ki, mint amennyit nekünk fizettek be – ekkor a fennmaradó összeget visszaigényelhetjük. Ez akkor történhet például, ha úgy döntünk, hogy a megépített ingatlant nem értékesítjük, hanem a cég tárgyi eszközeként áfakörösen bérbe adjuk.
ÁFA mentesség
Az ÁFA mentesség leggyakoribb példája ebben a témakörben a használt lakóingatlan értékesítése, ugyanis az ÁFA törvény szerint itt választhatunk, hogy áfakörösen vagy áfamentesen adjuk azt el. Hogy melyik éri meg jobban, az nagyban függ a vevő személyétől, ugyanis ha magánszemélynek értékesítünk, akkor az esetek nagy részében az áfamentes eladás kifizetődőbb. Akkor érdemes áfakörös értékesítést választanunk, ha van levonható áfánk, ehhez viszont az is kell, hogy a vevőnk szintén gazdasági társaság legyen.
Hogyan hat ez a változtatás az ingatlanpiacra?
Várhatóak-e változások a vételárakban?
Sokat vitatott kérdés, hogy a kedvezményes lakásáfa valóban előnyös-e az ingatlanpiacnak, vagy inkább hátráltatja azt. Elsőre csábítónak tűnhet, hogy “22%-kal olcsóbbak lesznek” az új építésű ingatlanok, azonban ha kicsit a dolgok mögé nézünk, rájövünk, hogy összetettebb a dolog.
A 2016-2020-ig tartó időszakban ütemes áremelkedést tapasztalhattunk az ingatlanpiacon, ami elsősorban a 2008-as válságból való kilábalást segítő gazdaságélénkítő programoknak, többek között az 5%-os lakásáfának volt köszönhető.
A kedvező hitelek és a pénzügyi megerősödés hatására a kereslet nőni kezdett, az 5%-os áfa pedig rengeteg új vállalkozót vonzott az ingatlanpiacra, hiszen a kínálatot erősíteni kellett. Tömegesen indultak meg a kivitelezések, és az előző elv az építőiparban is érvényesülni kezdett: egyre nagyobb lett az igény az építőanyagokra és a munkaerőre, ami folyamatosan emelte ezek árait.
Ennek költségét a vállalkozók kénytelenek voltak az ingatlan árába beépíteni és mivel a kínálat még így is közel felével elmaradt a szükségestől (40 ezer új ingatlan helyett 21 ezer épült 2019-ben), ezt meg is tehették, a kereslet kitartott. A kezdeti 22 százalékpontos kedvezmény viszont lassan elkopott és drágábbak lettek a lakások, mintha 27%-os áfával építették volna őket. 2019 közepére az ütemes emelkedésnek köszönhetően az árszint lassan elérte a tetőpontját, amelyre aztán a pandémia is ráerősített, ennek hatására a kereslet visszaesett, így az árak stagnálni, illetve kis mértékben csökkenni kezdtek.
Az új otthonteremtési kedvezménnyel a cél a kereslet visszaállítása és fellendítése lenne, ami ha beváltja a hozzá fűzött reményeket, újraindítja majd az előző mechanizmust, így hosszú távon további emelkedésre lehet majd számítani. Ez azonban csak a pandémia lecsengésével lesz majd látható és érzékelhető, így a döntő kérdés az, ez meddig fog elhúzódni.
