Mikor szükséges és mikor nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni? Mekkora az illeték mértéke, élvezhetünk-e kedvezményeket illetékmentességet? Lehetséges-e a vagyonszerzési illeték részletfizetésre? Válaszolunk.
Mi az a vagyonszerzési illeték (visszterhes vagyonátruházási illeték)?
A vagyonszerzési illeték másik neve visszterhes vagyonátruházási illeték. A különbség az illeték és az adó között az, hogy adózni jövedelem után kell (jövedelemadó, vagy értékesítés utáni adó), míg vagyonszerzés esetén illeték fizetésére vagyunk kötelesek. Illeték fizetése kötelező ingatlan vásárlása után, lehet az lakóház, vagy lakás. Egy másik tipikus esete az illetékfizetésnek az autóvásárlás, de fizetni szükséges cégben szerzett részvények után is, ha a cég belföldi ingatlanvagyonnal rendelkezik.
Az ingatlan adózásról itt írtunk bővebben: lakás ÁFA és ingatlan ÁFA
Az illetékfizetési kötelezettség a következő vagyoni értékű jogokra és ingókra terjed ki (forrás: NAV):
a) az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése, továbbá e jognak a
megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés;
b) az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedése;
c) ingónak hatósági árverésen történő megszerzése;
d) gépjármű, illetőleg pótkocsi tulajdonának, vagyoni értékű jogának megszerzése;
e) közterületen álló, ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának, vagyoni értékű
jogának megszerzése;
f) az értékpapír öröklési szerződéssel való megszerzése;
g) belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét (részvény,
üzletrész, szövetkezeti részesedés, átalakított befektetői részjegy) megszerzésére.
A vagyonszerzési illeték mértéke ingatlan esetén
Illetékfizetés során az ingó- vagy ingatlan értékével arányos módon a vagyonszerző (vásárló) állampolgár az illeték megfizetésével az állami és társadalmi feladatokhoz járul hozzá, hogy az ügylettel kapcsolatos folyamatokat finanszírozza.
Az ingatlan vagyonszerzési illetéke egységesen a vételár 4%-a, kivéve akkor, ha az ingatlan értéke egymilliárd forint felett van, ekkor a vételár 2%-a. A vagyonszerzési illeték nem lehet több 200 millió forintnál.
Mit jelent a 4%? Egy vidéki, 30 millió forintos ház esetén a vagyonszerzési illeték további 1.2 millió forintot jelent, ennek megfelelően pedig egy dupla ekkora értékű, 60 milliós budai lakás vásárlása esetén 2.4 millió forinttal kell hozzájárulnunk az államháztartáshoz.
A visszterhes vagyonátruházási illeték további anyagi terheket jelenthet, amit sokan először nem kalkulálnak bele az ingatlan vételárába. Lehetőségünk van azonban mérsékelni az illetéket.
Vagyonszerzési illeték csökkentése
A vagyonszerzési illeték mértéke többféle módon is csökkenthető.
1) Leggyakrabban az ún. cserepótló vétel esete áll fenn, ami azt jelenti, hogy ha előző ingatlanunkat az utóbbi 3 évben adtuk el, akkor az új lakás vásárlásakor csak az ingatlanok értékének különbözetére kell illetéket fizetni.
Példa: egy 25 millió forintos lakás eladása után, 3 éven belül egy 45 millió forintos lakást vásároltál. Jelen esetben nem a 45 millió forint 4%-át, hanem csak 45-25=20 millió forint 4%-át kell illetékként megfizetned, így 800.000 forinttal kevesebb lesz az illeték. Ha az új lakás értéke kisebb, mint az előzőé, akkor nem kell illetéket fizetni.
2) A fenti lehetőség akkor is elérhető, ha először vásárolsz és csak utána értékesíted az ingatlanodat, azzal a különbséggel, hogy 3 év helyett csak 1 év áll rendelkezésre az értékesítéshez.
3) Azok a fiatalok (35 év alattiak), akik első lakásukat vásárolják is illetékfizetési kedvezményt élveznek. Azok számítanak első lakástulajdont szerzőnek, akiknek sosem volt lakástulajdona, sem 50%-ot elérő tulajdoni hányada. A kedvezmény mértéke 50%-os abban az esetben, ha az ingatlan 15 millió forintnál nem drágább és új építésű. Mivel az új építésű lakások Budapesten, megyeszékhelyeken és a legtöbb vidéki kisvárosban is drágábbak 15 millió forintnál, e kedvezményt ma már nagyon kevesen veszik igénybe.
Az illetékmentesség esetei
1) Nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni 15 millió forintig, ha építtetőtől vásárolunk új ingatlant, és az ingatlan értéke nem nagyobb, mint 30 millió forint. Mit jelent ez a gyakorlatban? Azt, hogy egy maximum 30 millió forint értékű, újépítésű lakás esetén is csak 15 millió forint után kell illetéket fizetni. Ha az újépítésű lakás értéke több mint 30 millió forint, akkor nem jár illetékmentesség az első 15 millió forintra.
2) Építési telek vásárlása is illetékmentes, de a telken építkezni szükséges: a telken maximálisan meghatározott alapterület 10%-át elérő ingatlant kell építeni, négy éven belül.
3) Illetékmentesség jár akkor – ahogy a fentiekben részletesen leírtuk – ha az új lakásunk értéke nem haladja meg a régi ingatlanunk értékét, abban az esetben, ha a vásárlás az eladást követő 3 évben történt, vagy ha az eladás utáni 1 évben vásároltuk az új ingatlant.
4) Házastársak és egyenes ági rokonok (pl. szülő-gyermek), valamint 2020. július 8. óta testvérek közötti adásvétel szintén illetékmentes, ezt ajándékozásnak hívják. Válás esetén megszűnik a vagyonközösség, ilyenkor a volt házastárs a vagyonközösség megszűnése miatt ugyancsak illeték fizetése nélkül tudja kivásárolni a másik felet. Ugyanez a szabály vonatkozik az özvegy-házastárs viszonyra is, tehát az özvegynek sem kell illetéket fizetnie az örökölt ingatlan után.
5) Nem kell továbbá illetéket fizetnünk állami/önkormányzati lakás vásárlása esetén.
CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény): illetékmentesség 2021-től
Jelen pillanatban (2020. dec. 31-ig) a CSOK támogatással vásárolt ingatlan illetékalapja a 10 milliós támogatással csökkenthető. 2021-től azonban családi otthonteremtési kedvezmény segítségével vásárolt ingatlan után nem kell majd vagyonszerzési illetéket fizetni.
Az illetékmentesség a vételártól független. Az illetékmentességhez nem szükséges a CSOK hitelt, elég csak a támogatást igénybe venni.
Olvass többet a 2021-es változtatásokról: Otthonteremtési kedvezmények, illetékkedvezmény 2021-ben
Vagyonszerzési illeték részletfizetésre, fizetési határidő
A vagyonszerzési illetéket nem kell a vásárlás után azonnal megfizetni. Az ingatlan adásvétele után az ügylet bejelentésköteles a NAV-nál, amire 30 nap áll rendelkezésre. Ezt a feladatot általában az ügyvéd végzi el. A NAV csak ezután állítja ki a határozatot, melyen szerepel a fizetési határidő. Így a vagyonszerzés után több hónap is eltelhet, mire az illeték kifizetésre kerül.
Első lakástulajdon megszerzésekor lehetőség van arra, hogy az illetéket havonta egyenlő részletekben fizessük meg, de a teljes illeték megfizetése nem húzódhat tovább egy évnél.
A részletfizetés nem automatikusan jár, hanem azt kérvényezni kell a NAV-nál az ügyfélszolgálaton vagy postai úton. Vigyázzunk azonban, mert ha a részletfizetési határidőt nem tartjuk, akkor elveszítjük a részletfizetés lehetőségét, és egy összegben kell az illetéket megfizetni, a NAV pedig késedelmi pótlékot számít fel az eredeti, egyösszegű megfizetési időponthoz képest.
A kérvényt a B400-as adatlapon kell benyújtani.
