Az örökölt ingatlant a legtöbb esetben eladják az új tulajdonosok — az örökösök.
Azonban az örökölt ingatlan eladása számos jogi és adózási kérdést vet fel, különösen, ha az eladás az öröklést követő öt éven belül történik.
Az alábbiakban részletesen bemutatjuk az ilyen tranzakciókkal kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat és teendőket:
- jogi háttér,
- adózási szempontok,
- egyéb hasznos tippek.
Mindezt gyakorlati példával szemléltetve!
Jogi háttér
Az öröklés menete
Az öröklési eljárás során az örökös tulajdonjogot szerez az ingatlan felett.
Ehhez szükséges:
- az öröklési bizonyítvány,
- vagy a hagyatékátadó végzés.
Az öröklés menete hivatalos eljárás keretében történik, amelynek része az örökös személyazonosságának igazolása és az örökhagyó végrendeletének felülvizsgálata, ha van ilyen.
Ez után következik a tulajdonjog bejegyzése.
Tulajdonjog bejegyzése
Az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni az új tulajdonost, amely az örökös hivatalos elismerését jelenti az ingatlan tulajdonosaként.
Ehhez az alábbiakra van szükség:
- öröklési bizonyítvány vagy a hagyatékátadó végzés,
- valamint a szükséges illetékek megfizetése.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés jogi biztonságot nyújt az örökös számára, hiszen hivatalosan is elismert tulajdonos lesz.
Adózási szempontok
SZJA fizetési kötelezettség
Ha az örökölt ingatlant az örökléstől számított öt éven belül értékesítik, személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni a szerzett jövedelem után.
A jövedelem a vételár és az ingatlan szerzési értékének különbsége.
Az SZJA mértéke jelenleg 15%, de ez változhat, ezért érdemes mindig naprakész információkkal rendelkezni.
Szerzési érték meghatározása
A szerzési érték az örökléskori forgalmi értéket jelenti, amit általában az örökösödési illeték alapjául szolgáló érték alapján határoznak meg.
Ha az ingatlan értéke az öröklés idején 20 millió forint volt, akkor ez lesz a szerzési érték, és ebből vonják le az értékesítéskori vételárat, hogy megállapítsák a jövedelmet.
Példaszámítás
Ha egy ingatlant 20 millió forintért örököltek, és 25 millió forintért adnak el, az adóköteles jövedelem 5 millió forint.
Az SZJA mértéke 15%, így az adó összege 750 ezer forint.
Fontos, hogy ez a számítás igencsak leegyszerűsített, és nem veszi figyelembe a lehetséges költségeket vagy adókedvezményeket, amelyek csökkenthetik az adóterhet.
Egyéb hasznos tippek
Ingatlan értékbecslés
Érdemes szakértőtől értékbecslést kérni az ingatlan aktuális piaci értékének meghatározásához.
Ez segíthet abban, hogy reális áron kínáld az ingatlant, és elkerüld a túl magas adófizetési kötelezettséget.
Az értékbecslő szakértelme biztosítja, hogy az ingatlan valódi piaci értékén kerüljön eladásra.
Adóoptimalizálás
Fontos figyelembe venni a lehetséges adókedvezményeket és mentességeket, amelyek csökkenthetik az adóterhet. Például, ha az ingatlanban életvitelszerűen laktál az öröklés előtt, akkor bizonyos kedvezmények igénybe vehetők. Az adóoptimalizálás során mindig érdemes szakértő tanácsát kérni.
Az örökölt ingatlan eladása komoly anyagi és jogi következményekkel járhat, különösen az első öt évben. Az örökösöknek érdemes alaposan tájékozódniuk a vonatkozó jogszabályokról és adózási előírásokról, valamint szakértők segítségét kérni a folyamat során.
Az ingatlan értékének pontos meghatározása és az adóoptimalizálási lehetőségek figyelembevétele segíthet elkerülni a kellemetlen meglepetéseket és minimalizálni az adófizetési kötelezettségeket.
